ПОРЯДОК ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИТАЛИИ:

Для того что бы купить недвижимость в Италии необходимо получить налоговый код «Codice fiscale” и открыть счет в итальянском банке, т.к. все платежи при покупке недвижимости производятся только в безналичной форме через банковские расчетные счета.

После того как вы выбрали недвижимость, которую хотите купить, наше агентство делает продавцу от вашего имени предварительное предложение о покупке.

1. «Proposta d’acquisto»

Сделав это предложение, вы в течение этого времени можете быть уверенны, что продавец не продаст свою недвижимость третьим лицам. При этом возможна оплаты небольшой суммы в виде задатка - обычно это 1000€.

После того как продавец принял ваши условия или предложил свои, и вы пришли к единому результату может быть составлен предварительный акт купли-продажи, который называется «Contratto preliminare» или «Compromesso».

2. «Contratto preliminare»

Предварительный контракт - это контракт, который еще не производит свои эффекты, но уже обязывает стороны к заключению конечного акта. Предварительный контракт должен содержать все те пункты, которые будут указанны в конечном акте и обязательно время и место подписания конечного акта. Предварительный контракт должен быть обязательно зарегистрирован в специальном учреждении Conservatoria dei Registri. Эта регистрация дает уверенность, что на данную недвижимость до вас не были составлены предварительные акты с другими лицами. При подписании предварительного контракта платится задаток - обычно это около 30% от стоимости недвижимости. В случае отказа продавца он должен вернуть задаток в двойном размере, а в случае отказа покупателя он теряет задаток.

Если одна из сторон не является на подписание окончательного акта, то другая сторона на основании предварительного контракта, может через суд добиться выполнения условий договора и если суд выносит решение в пользу покупателя, то на основании этого решения он становится собственником этой недвижимости.

В любом случае фаза предварительного контракта не обязательна, если стороны согласны и нет никаких препятствий, стороны сразу могут перейти к составлению и подписанию окончательного акта.

3. Contratto notarile di compravendita - нотариальный договор.

По итальянским законам, нотариус обязан выполнить все формальности, предусмотренные законодательством. Должен проверить соответствие недвижимости нормам городского строительства и другим требованиям закона, отсутствие долгов, ипотек и других юридических обязательств.
Подписание нотариального договора произойдет в сроки, указанные в предварительном контракте. Одновременно с подписанием договора должен быть осуществлен заключительный платеж, оплата налогов: на регистрацию, ипотечного и кадастрового (т.к. в последующем нотариус должен позаботится о регистрации данного контракта во всех необходимых инстанциях), а также оплата услуг нотариуса и коммисионные агентства.

Агентство:

Размер комиссионных должен быть согласован с агентством заранее в виде определенного процента от цены продажи. Оговаривается также предоставление переводчика и автомобиля для просмотра имущества. Обычно размер комиссионных итальянского агентства составляет 3-5% от цены продажи недвижимости + НДС (20% от суммы комиссии).

Нотариус:

Для жилой недвижимости обычно от 2000 до 3000 евро. Нотариальный акт заключается в присутствии переводчика, который зачитывает покупателю перевод акта, подготовленного нотариусом, и гарантирует, что клиент понял содержание.

Налоговые платежи при оформлении жилой недвижимости в собственность:

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компани (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает:

1. НДС 10% от цены продажи
2. фиксированный ипотечный налог 168€ (за перезапись имущества в Регистре)
3. фиксированный кадастровый налог 168€
4. гербовый сбор(налог на регистрацию) 168€

Итого: 10% от цены продажи + 500 €

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается со вторичного рынка покупатель уплачивает:

1. гербовый сбор (налог на регистрацию) - 7%
2. ипотечный налог - 2% (за перезапись имущества в Регистре)
3. кадастровый налог - 1%

Итого: 10% от регистрационной стоимости недвижимости

Всего дополнительных платежей на оформление недвижимости в собственность для любого из вариантов покупки (с первичного или вторичного рынка) с учетом услуг нотариуса: 12-13% от стоимости + комиссия агентства недвижимости.

P.S. Гербовый сбор или налог на регистрацию берется с кадастровой стоимости недвижимости.

При покупке основного жилья, первого дома (prima casa)

Если вы покупаете у частного лица или у строительной компании, которая продает свою недвижимость после 4 лет после окончания строительства, то:

• Гербовый сбор: 3% от кадастровой стоимости недвижимости
• Ипотечный налог: 168€
• Кадастровый налог: 168€
• НДС: не платится

Если покупаете недвижимость у строительной организации, которая продает свою недвижимость в течении 4 лет после окончания строительства, то:

• Гербовый сбор: 168 €
• Ипотечный налог: 168€
• Кадастровый налог: 168€
• НДС: 4 % от действительной стоимости недвижимости, указанной в контракте

РЕКВИЗИТЫ ДЛЯ ПОКУПКИ ПЕРВОГО ДОМА

Для того, чтобы воспользоваться налоговыми льготами, предоставляемыми при покупке первого дома, необходимы следующие реквизиты:

• недвижимость не должна иметь характеристики роскошной;
• вы должны получить резиденцию, т.е прописку в этом доме в течении 18 месяцев со дня подписания контракта.

Кроме этого, вы должны заявить:

• что не являетесь собственником, полным или в доле с супругой (супругом), недвижимости на территории коммуны, где находится недвижимость, которую вы собираетесь купить как первый дом
• что вы не являетесь собственником, полным или в доле с супругой (супругом), недвижимости на всей территории Италии, которая была куплена со статусом «первый дом»

Для недвижимости, которая попадает в список роскошных, НДС - 20%.

Эти налоги должны быть уплачены у нотариуса в момент подписания контракта купли-продажи.

При покупке коммерческой недвижимости платятся:

• НДС от 10 до 20% , в зависимости от того, кто является покупателем и продавцом (физическое или юридическое лицо).
• Гербовый сбор (налог на регистрацию) - 168 евро.
• Ипотечный налог - 3%
• Кадастровый налог - 1%

Только в случае, если продавцом является строительная организация и продажа осуществляется до того, как строительство или реконструкция были завершены, кадастровый и ипотечный налоги составляют 168 евро.

Каждый год:

Должен быть уплачен муниципальный налог на имущество I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili), соответствующий 0,7% кадастровой стоимости имущества (кадастровая стоимость обычно составляет около половины рыночной стоимости).

Стоимость услуг по содержанию дома, виллы, квартиры зависит от региона, также от вашего потребления, от компании поставщика и т.д.

Основной поставщик электричества в Италии - Enel. Здесь есть различные тарифы, и каждый должен выбрать свой с учетом своего потребления. Например, есть такой тариф, до 100 kW/месяц платится 12 евро в месяц и за каждый использованный kW после 100 платится 0.24 евро.

Или, например, другой тариф, за 225 kW/месяц платится 28 евро и за каждый последующий использованный kW 0.28 евро.

Вы получаете счет каждые 2 месяца.

Оплата за газ также зависит от компании, которую вы выберете. Наиболее распрастраненная компания это Eni Gas. Цены зависят не только от региона, но и от города, также зависит от типа отопления (при газовом отоплении, естественно, в зимний период счета будут больше) 

Оплата за воду зависит от комунны к которой относится ваша недвижимость, плата за воду производится, обычно, один раз в год и сумма счета составляет в среднем около 100 евро (при условии, что вы постоянно живете в доме).

Оплата за вывоз мусора также зависит от коммуны, к которой относится ваша недвижимость, в некоторых коммунах оплата зависит от площади вашего жилья, а в других - от количества прописанных человек. Суммы также примерно около 100 евро в год.